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博鼇嘉賓稱目前房地產市場存在三大隱憂

2019-08-19 15:09:49  來源:新華網

  新華網海口8月19日電(記者王存福)2019博鼇房地產論壇近期在海南舉行,與會嘉賓認為當前國內房地產市場整體趨穩,但部分區域、領域仍受各種因素影響,存在一些隱憂,一線城市樓價增長速度遠遠超過可支配收入增長速度,增加購房者負擔;下半年房地產市場的景氣可能下滑。

  銀根收緊或推高樓價 應警惕長期泡沫

  在本屆論壇期間,針對當前的金融政策,中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱表示,金融收緊對於房地產市場來說是有風險的,因為這意味著供給側收緊,這樣樓價可能反而會高。

  “另一方面金融收緊也將導致一些小房企、效益不好的房地產公司面臨著兼并重組或者倒閉。”樊綱說,這是一個不斷調整的過程,國內房地產行業正在經曆市場的篩選與淘汰,有助於提高產業集中度,提高房地產業的效率,供給側才能夠有更好的發展。

  交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝認為,從供給和需求理論來說,在價格不斷往上漲的時候,房地產的需求一定遠遠大於它的供給。“因此在這個房地產周期裡,要做的不是限購,抑制居民對於房地產的追求,而應該加大房地產的供給,這樣才能很有效地讓樓價上升的壓力下降。”洪灝說道。“房地產周期作為一個領先的指標,雖然它在回暖,但是它回暖的速度沒有以前快,同時回暖的力度並沒有馬上傳到社會宏觀經濟其他部門,這就是現在感受到的領先指標開始回暖,同步和滯後指標沒有開始反應的這麼一個比較尷尬的位置。”洪灝表示,考慮到邊際效應,在目前這個階段,在決策的時候一方面需要考慮的是房地產周期對整體宏觀經濟短周期引領的作用,另一方面要考慮長期的整個宏觀經濟體裡的房地產價格是否出現嚴重泡沫現象,因此現階段的重點是考慮怎樣避免長期的泡沫風險。

  樊綱認為,市場機制的本身是供求關係決定價格,需要一些經濟手段作為長效機制,把短期救火式的行政手段如限購限貸替換下來,進一步推動長效機制落地,這樣才能有一個比較健全的市場機制。

  一線城市樓價增速遠超可支配收入增速

  在本屆論壇上,洪灝談到了中國35個城市還房貸與可支配收入情況,其中,北上廣深四個一線城市存在樓價增長速度遠超可支配收入增長速度的問題。具體而言,從2005年至今,中國35個城市還房貸占可支配收入的比例呈現不斷增長的趨勢,尤其是北京、深圳和上海最快。

  同時,在這四個一線城市中,洪灝認為深圳的問題是最嚴重的,深圳的樓價增長速度遠遠超出了家庭可支配收入增長的速度,每個月可支配收入拿來還房貸的比例接近100%。

  洪灝表示,深圳目前的情況與香港1998年的房地產泡沫破滅見頂的水平相似,居民可支配收入裡頭拿來還房貸的比例大概是100%到110%,不過還需要考慮到這些一線城市都是超大型的城市,其城市化速度、經濟增長速度遠遠超過了二三線城市。

  洪灝補充說道,對比中國35個城市,發現一線城市和東南沿海城市樓價增長速度遠遠快於家庭可支配收入增長的速度。但是西部、西南部、東北部樓價增長速度慢於可支配收入增長速度,也就是說,雖然樓價漲得快,但是收入漲得更快。

  中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學滙豐金融研究院執行院長巴曙松也指出,當前核心城市樓價太高,二手房樓價高、增長快。他分析道:“我們看到樓價指數,同樣的房地產的標的,在這段時期內上升的幅度,北京和倫敦、紐約、東京這些發達城市比,確實有比較高的上升幅度,增長也非常快。”

  巴曙松進而解釋,二手房過萬的城市,從沿海的少數城市在迅速向中部、向內陸滲透擴散,這個大背景其實也是中國的城鎮化發展的新階段反映在了樓價上,但這也會增加購房者的負擔。

  下半年房地產市場景氣可能下滑

  短期內房地產市場形勢如何?國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華從大環境出發,提到了兩大變局,一是新一輪的技術革命,即第四次工業革命,另一變局則是地緣政治,集中反映在中美兩個國家關係的調整。

  針對房地產嚴控下的形勢,邱曉華表示,中央會議重提“房住不炒”,明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,這給市場提供了一個明確的訊號,即面對外部形勢,國內穩增長的重點不再是以房地產來刺激,而更多的是以穩製造業的投資,以開拓國內的消費來應對這場外部形勢變化對國內經濟下行壓力的挑戰。

  邱曉華說,目前房地產嚴厲調控的程度大大高於往年,這場嚴厲的調控至今為止,正在改變市場預期,也正在改變地產商的命運。同時,金融監管部門再次收緊有關房地產的融資環境,預期下半年房地產市場的景氣可能下滑。

  陽光控股執行董事、全球合伙人、陽光城集團執行副總裁吳建斌坦言,從城鎮化趨勢看,房地產業未來10年間仍是蓬勃發展的市場,但隨著融資大門不斷關閉,發展面臨重大轉型,“過去用融資加槓桿推動企業發展,現在要變成經營方面加槓桿,融資方面降槓桿。”

  “去年房地產交易額是15萬億,如果2019年只有14萬億或者13萬億,就意味著在去年的基礎上下滑。”朗詩綠色集團董事長田明說,高歌猛進20年後,出自企業家對行業的直覺判斷是“有下滑的趨勢”。

  旭輝集團董事長林中也透露,“下半年不會有太大買地的投入,甚至不買地都可以,要減少不必要負債,謹慎融資。”

  與會人員表示,房地產形勢長期看人口,中期看土地,短期看政策,人口是決定地產形勢最重要的長期因素,如今中國的人口已經從年輕型轉為老年型,對長期房地產支撐的力量在減弱。而當前土地的供求關係,對地產形勢還有一定的漲價壓力存在。但從短期情況看,地產調控的政策,無論是土地、融資還是長效機制,對短期市場的影響還是比較明顯。

編輯:白勝利

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