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寒潮襲擊亞洲樓市 多地市場極速降溫

2019-01-10 10:37:12  來源:中國證券報

  2018年四季度,亞洲樓市出現大規模的降溫,其中香港12月住宅銷售再現腰斬,新加坡樓價6個季度以來首次下跌。另外,澳大利亞悉尼樓價較2017年峰值時大跌超10%。機構稱,雖然各地區跌幅高低有別,但仍有共性可尋,其中借貸成本上升、政府監管力度加大以及股市動蕩成為當地樓市下跌的主要誘因。而預期各地政府短期出台相關政策刺激樓市的機會微乎其微,亞洲樓市短期難以走出寒潮。

  香港與內地樓市雙降

  亞洲樓市中,香港這座經曆了將近15年牛市的“全球最難負擔樓價市場”樓價遭遇重挫備受市場關注。香港特區政府土地註冊處公布的最新數據顯示,香港樓市自2018年11月住宅銷售量遭遇腰斬之後,12月銷售量再度暴跌,住宅成交額也遭遇腰斬。同時,追蹤香港樓價最權威的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示,截至2018年12月28日,香港12月樓價指數降至174.37,環比跌幅達1.70%。這已是該指數連續第四個月下跌,為2016年以來持續時間最長。而相較2018年8月17日的峰值188.64,香港樓價指數已經下跌約7.56%。此外,毀約退房事件不斷增多。香港房地產資訊網站Data elements數據顯示,2018年前10個月,香港已經出現36起購房違約案例,而2017年全年僅出現9起。

  市場分析人士表示,香港樓價急速走軟不僅因內地經濟放緩,外部貿易摩擦升級,以及香港政府採取措施限制資本外流,增加了開發商在海外投資的難度也是一大利空因素。而2018年香港銀行業全面升息,導致供樓負擔加重,成為樓價下跌的催化劑。而值得注意的是,1月6日,香港財政司司長陳茂波發表文章稱,雖然樓價下跌,但香港政府短期無意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此機構紛紛預期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。

  與香港樓市息息相關的中國內地樓市表現也不盡如人意,中原地產研究中心統計的最新數據顯示,2018年11月份內地新屋銷售面積同比下跌5.1%,跌幅較前月再度擴大(10月同比下跌3.1%);11月土地購置面積同比下降至8.1%,增速較前月再度放緩(10月為12.2%)。

  野村分析團隊指出,這一系列數據顯示中國樓市正在快速降溫。根據野村最新研報,目前中國樓市已走到拐點,雖然近來個別城市已經出現一些樓市調控邊際放鬆的跡象,但並不反映中央政府對房地產政策有明顯轉向,也不意味著對房地產行業調控政策全面放鬆的開始。政府對樓市的政策立場在短時間內不太可能會有明顯轉變。值得注意的是,12月21日結束的中央經濟工作會議也再次提出,“要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。市場分析人士表示,“房住不炒”的定位沒有動搖,說明內地短期之內全面放開房地產調控,再次刺激房地產市場來“穩需求”的可能性微乎其微。

  新加坡、澳大利亞捲入降溫潮

  新加坡和澳大利亞也未能逃過此輪樓市寒流的襲擊。作為世界上生活成本最高城市之一的新加坡,樓價在2018年第四季度出現了6個季度以來的首次下跌,其中黃金地段的樓價更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危機爆發之後,美聯儲實施量化寬鬆政策,導致大量資金湧入新加坡樓市。外資的湧入,推動了新加坡樓價持續飆升,一躍成為亞洲樓價第二高的城市。

  目前來看,分析人士表示,新加坡樓價下跌,不僅是因為美聯儲的加息導致部分資金迴流美國,流動性趨緊,還因為中國買家這一股強大驅動力的需求近期出現了明顯下降。而彭博分析指出,新加坡樓價下跌的主要原因歸為政府政策。高緯環球(Cushman &Wakefield)新加坡研究主管Christine Li也指出,新加坡當局此前為控制樓價上漲而實施的“降溫措施”,以及全球貿易摩擦和股票市場的波動,打擊了高端住宅市場,同時黃金地段缺乏新式住宅也是樓價下跌的原因之一。

  近期樓市創下猛烈跌勢的國家還包括澳大利亞,該國樓價在過去的55年中上漲65倍,由於近年來海外買家的大規模湧入,樓價在2017年達到峰值。然而在2018年短短一年之內,澳大利亞樓價的下跌程度就已經驚動了中央銀行。根據CoreLogic發布的最新數據顯示,2018年全澳平均樓價下跌近4.8%,創2008年金融危機以來的最大降幅,佔到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本,2018年樓價分別下跌8.9%和7%;而與2017年的峰值相比,二者樓價分別下跌11.1%和7.2%。另外,2018年12月全澳房屋拍賣清盤率連續數周低於50%,這意味著成交量的低迷,也釋放出明顯的疲軟訊號。

  CoreLogic研究主管Tim Lawless稱,澳洲金融管理部門審慎監管局(APRA)收緊信貸的措施是此輪樓市下跌的重要原因之一。還有分析人士表示,海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應量的增加、市場對樓價繼續下跌的擔憂等因素,也對樓價造成下行壓力。

  據彭博報道,澳大利亞央行擔心,樓價暴跌造成的經濟長期低迷將拖累消費。分析人士表示,此輪樓市下跌的負面影響料將比金融危機時更為嚴重。且從曆史數據看,澳洲樓價在經曆大幅下跌後往往需要數年才能恢複到周期峰值,澳洲樓價在接下來一段時間大機率會繼續保持跌勢。

編輯:陳思南

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