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樓市風雲再起:白菜價的賣不出 鑽石價的有人搶

2019-04-18 21:31:58  來源:中國新聞周刊

  國家統計局近日公布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據,65城新建商品住宅價格環比出現上漲。部分一二線城市高價樓盤又現“秒光碟”。

  黑龍江鶴崗的房子最近火了,因為實在是太白菜價了,100多平方米的房子大部分只叫價十幾萬元。

  而形成鮮明對比的是,國家統計局近日公布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據,65城新建商品住宅價格環比出現上漲。部分一二線城市高價樓盤又現“秒光碟”。

  樓價又翹頭

  “這套80多平米的,一周就賣出去了。您看這套100多平米的,前後也就一個月就成交了。”近日,在北京西二環外某連鎖房產中介公司的店裡,一位經紀人一邊刷著系統頁面一邊對中國新聞周刊說。

  他說:“最近成交量上去了,樓價也漲了點,估計未來一段時間可能都會這樣。”

  他的話很快得到了印證。國家統計局最新數據顯示,1-3月份,商品房銷售面積29829萬平方米,雖然同比下降0.9%,但降幅比1-2月份收窄了2.7個百分點。商品房銷售額27039億元,增長5.6%,增速提高2.8個百分點。

  從國家統計局的統計圖表來看,商品房銷售面積和銷售額走高趨勢明顯。

  統計口徑中的70大城市樓價數據接近全面上行的原因之一,是“信貸寬鬆下,部分城市前期跌幅大,購房者在市場炒作下怕踏空,入市量提高後,價格開始出現上浮”。中原地產首席分析師張大偉認為。

  這也體現在3月份居民新增人民幣貸款8900億元,比上年同期多增3167億元,增量創下曆史同期新高。其中短期居民貸款多增2262億元,居民中長期貸款多增835億元,這說明居民貸款需求持續改善。

  張大偉分析說,房貸數據佔八大銀行新增貸款數據的近一半,這些銀行2018年新增貸款總量約2.7萬億,其中47%是房貸。

  原因之二是戶籍制度改革加快城市人口落戶。

  4月8日國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知,加大戶籍制度改革力度,突出抓好在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作,要求部分城市全面取消落戶限制;部分城市全面放開放寬落戶條件,全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市要調整完善積分落戶政策,增加落戶規模、精簡積分項目。

  另外,據中原地產研究中心統計數據顯示:截至日前,在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個。從力度與數量看,刷新歷史記錄。特別是二三線城市,發布人才落戶、補貼購房等政策井噴。

  這帶來的影響是3月南京多個樓盤在開盤當天全部賣完。部分熱門樓盤每平方米超過4萬元。

  上海的二手房更是搶手。購房者抱怨還沒來得及與房東進行一番討價還價,就被中介告知房子已經出售。

  還有不能不說的蘇州,不知是網紅劇《都挺好》帶火,還是放寬落戶門檻刺激的,3月的蘇州不僅有216套高層在1分鐘售罄的樓盤,也有2000人深夜排隊搶購的項目。

  “類似落戶政策釋放了春風,對於當地人口導入等是有積極的作用,實際上確實容易帶來市場交易的上升和價格的反彈。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國新聞周刊說,“人才落戶政策也使得很多觀望的購房者獲得了購房資格,近期市場的上漲預期比較明顯,這個時候就會形成積極入市的心態,價格方面就容易上漲。”

  張大偉也認為,過去兩年全國多個城市樓價出現了反彈,其中大部分城市都發布了力度空前的人才政策,人才政策的確影響了房地產市場的穩定。“特別是部分二線城市,樓價上漲加速,最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。”

  原因之三是部分城市房地產調控政策微松。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉在對數據進行解讀時做了這樣的表述:3月份,各地繼續堅持因城施策、一城一策,保持政策的連續性,房地產市場總體平穩。

  從今年各地政府工作報告可以看出,“一城一策”的提法明顯增加,地方城市有了更大的自主決策權。部分城市取消了限售政策,比如菏澤、太原;部分城市降低了購房門檻,比如杭州、珠海。多地還出現首套房貸款利率下調及資金監管力度放鬆的現象。

  落戶降門檻

  新疆姑娘星星,因為北京的高樓價選擇離開,因為西安戶籍准入條件為“具有本科(含)以上學曆的,不受年齡限制”,選擇落戶安家在西安。

  自戶籍新政實施以來至2018年底,西安新增落戶人口已超過105萬。國家統計局的數字顯示,3月份西安新建商品樓價格同比漲超20%。

  在星星看來,落戶能解決的是購房資格,“在西安大大小小的公司,我面試了不少,但很多公司‘五險一金’上不全,好幾次都想‘殺’回北京。”

  沒有留住人的環境,城市如何發展?黑龍江鶴崗市就是先例。

  3月5日,黑龍江鶴崗市公安局網站發布的《鶴崗市公安局關於2019年度招警優惠政策》提到,多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠。

  而網上截圖顯示,鶴崗市樓價已低至千元,甚至一套46平方米的房屋總價只需16000元,摺合每平方米348元。

  鶴崗因煤而興,資源的枯竭、產業的收縮,造成GDP連續負增長,人口外流嚴重。城市空了,房子也沒人住了自然也就賣不上價。

  “大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備,簡單的吸引只能導致房地產市場波動。”張大偉說。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對中國新聞周刊說,經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市,全面取消落戶限制對房地產市場的影響就會相對較弱。

  與此同時,開放落戶限制在不同規模城市的表現並不相同,不同規模城市因就業吸納能力、公共服務水平等差異對非戶籍人口的吸引力也表現各異。

  最近有媒體報道,北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃落戶天津。但他的生活並沒有太多的改變,他和妻子依然在北京租房、工作。要說改變,就是他們在天津買了房子然後出租,貼補北京的房租而已。

  “目前全國大部分城市的人才政策,均只考慮到了用降低門檻吸引人來。”張大偉表示,“但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下,吸引來的很多是購房者。而且甚至有可能出現炒房客藉助人才政策在不同城市購房落戶的可能性。”

  他還提到,人才政策成為很多二三線城市調整樓市政策的窗口。“人才對應的應該是產業,人才對城市的作用也應該是在產業,而不是房地產。”

  為了遏制藉機炒房,“還是要對人才購房的政策做細分,比如說人才購房後房屋不允許隨意轉讓,同時可以適當要求人才落戶後需要具備類似社保6個月的繳納時間,這樣會使得購房方面的真實性更強。”嚴躍進說。

  調控不動搖

  對於樓市調控是否鬆動的問題,房屋和城鄉建設部副部長倪虹在3月23日於北京舉辦的中國發展高層論壇上表示:“房地產調控不動搖,保持政策的連續性。”

  4月3日中國銀保監會黨委理論學習中心組在人民網刊發了題為《以全面從嚴治黨開啟銀行保險監管事業新征程》的文章。文章指出:“繼續遏制房地產泡沫化,控制居民槓桿率過快增長。”

  最近,長沙出手了:停止執行對家庭第二套改善性房屋的契稅優惠政策,即個人購買家庭第二套改善性房屋,按4%的稅率徵收契稅。

  以長沙市區一套90平方米、總價140萬元的二手住宅為例,據《每日經濟新聞》計算,政策優惠期間繳納契稅為140萬元×2%=2.8萬元,恢複4%比例後,購房人需繳納契稅為140萬元×4%=5.6萬元。

  在安居客上查詢發現,長沙樓市在2018年8月之後遇冷一度大幅下滑,但在春節後,開始出現回暖。

  “契稅政策是房屋交易中比重相對大的稅費政策,動輒幾萬,所以購房者對於此類政策的調整是比較敏感的。”嚴躍進表示,“過去部分城市用契稅政策來進行去庫存,而在樓價上漲過快的時候也會用契稅政策來引導房屋交易。類似政策具有較好的導向,一旦調整立刻會影響購房交易成本,對於刺激或抑制市場交易需求有很直接的影響。”

  同樣出手的還有合肥。因個別樓盤涉嫌炒作樓價行為,4月11日,合肥市房屋保障和房產管理局就進一步規範商品房銷售行為發布緊急通知,將加大房地產市場監管力度,依法嚴肅查處“哄抬樓價”、“價外加價”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規行為。

  另外,濟南市住建委針對取消限價的傳言重申“堅持房地產市場調控不動搖”。

  “2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。”張大偉表示。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計,熱門城市新一輪小幅收緊政策已在路上。

編輯:陳思南

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