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李宇嘉:對房企“破產”要正本清源

2019-11-06 18:35:02  來源:中新經緯

  中新經緯客戶端11月6日電 題:《李宇嘉:對房企“破產”要正本清源》

  作者 李宇嘉(廣東省房屋政策研究中心首席研究員)

  近期,一條關於房企“破產潮”的新聞挺吸引人的。根據人民法院網的統計,截止到10月27日,全國有408家房企破產,而三個月前的7月底,這一數字只有271家。也就是說,前7個月,每月破產39家,而最近三個月,每月破產房企的數量已經飆到了46家左右。

  有人說了,開發商如此困難,再想到“金九銀十”新盤遍地打折,是不是樓價要跌了呢?是不是該賣房了?其實,不必如此緊張,開發商的日子還是相對好過的。統計數據顯示,今年上半年A股119家房企合計營業收入達9156.7億元,比2018年同期上漲了26.7%;合計淨利潤869.8億元,淨利潤率為9.5%,在大類行業排名中很靠前。

  從銷售毛利率、營收增長率、淨利潤率等指標來看,在各類行業排名中,房地產都名列TOP10。試想,二季度規模以上工業增加值同比增長只有5.6%。這樣看,開發商是不是要比製造業滋潤一些呢?

  相對9.6萬家的房企總數來說,倒下400多家,真得不算什麼。只不過,上至廟堂江湖,下至平民百姓,朝野對樓市太關注了,這個408的數據才會如此關注。但是,倒下去的那些民企,無聲無息地消失了,不帶走一絲塵土。仔細看的話,408家中沒有一家是大家熟知的企業,不是一些空殼公司,就是沒有土儲或在售項目的殭屍公司,這樣的企業倒閉,沒波瀾、沒影響。有土地或項目的,一般會被競爭對手看上,收購過來。

  不過,408家,這個絕對數量還是蠻大的,說明什麼呢?房地產不再是一個超級賺錢的行業了。記得2011年萬科一季度財報會上,當時還是萬科董秘的譚華傑說,“我國各行業中,地產是最沒門檻的行業,技術含量低、賺錢快,誰都可以插一腳進來”。當時,住建部有一個數據,全國有13.6萬家開發商,每1萬人就有一家開發商。現在,全國開發商有9.6萬家。

  這麼說,近6-7年全國已有4萬家開發商消失了,比2011年減少了30%,或破產或被兼并。問題是,這4萬家房企消失的過程中,我們並未感到類似P2P爆雷或民企倒閉那般的撕裂感、陣痛感。反而,踩著這些“小而沒”無名屍體,很多開發商實現了規模跨越,頭部企業越來越集中。1-9月份,恒大、碧桂園、萬科和融創在內的前十大房企市場佔有率高達30%,百強房企市場佔有率超過60%,剩下的9萬多家房企,只能瓜分剩餘30%的市場了。

  所以,就像上世紀90年代家電紡織行業,本世紀初煤炭行業一樣,“抓大放小”、“強者恒強”正在地產行業上演,這也是國家希望看到的。目前看,行業的諸多亂象,比如質量問題、物業問題、配套問題等等,基本上發生在中小開發商的項目中。特別是,中小房企資金鏈緊張,願意承受高利率融資,這是社會資金還在“脫實入虛”、民企融資難的直接原因。

  因此,現在的樓市政策,整體有利於大開發商,比如土地出讓門檻越來越高,熱點城市“凡供地、必配建”;比如,開發貸、信託貸款等主流融資,金融機構都有白名單,僅對TOP30或TOP50開發商敞開,僅對合規項目(如滿足“四三二”)或潛在庫存壓力小的區域項目融資。對接中小開發商的影子融資,比如土地前融、不滿足“四三二”要求的項目融資,已關閘了。

  現在,保利地產、華潤置地、萬科等發債成本基本上在4%-5%,而即便是陽光城這類TOP20企業,發債成本也高達7.5%,而富力、泰禾等負債率高的房企,融資成本早已突破10%。更小的中小開發商,只能求助於私募基金、委託貸款等影子融資、海外融資等續命,這些通道的融資成本都很高。未來,銷售端樓價繼續受限制的情況下,只有具有成本管控和產品競爭優勢的企業,才能獲得高於平均水平的利潤率。可見,破產引發的地產洗牌真正進入深水區了。

  被迫出局的,除了小開發商外,激進擴張、老闆對市場太樂觀,妄圖以槓桿成就夢想的大開發商,也不能倖免。比如,近期在風口浪尖的三盛地產,曾經位列全國企業500強、民企500強(列第61位),寧波最大開發商銀億地產,擁有A股及海外三家上市平台的中弘地產等,都出現了資金鏈斷裂,或破產或退市,它們的共同點之一,就是槓桿加持下的激進擴張。

  2016-2018年的樓市繁榮,給多少地產人借了膽兒,一個個打了雞血似的,不是要做到500億,就是要突破1000億。如果融資、銷售還能像2016-2018年那樣順暢,夢想或許真實現了。問題是,地產大勢已變,調控和經濟脫鉤,房地產貸款增速連續14個月下降,房地產貸款存量佔比從去年近40%降至33.7%,增量佔比為24.1%,比去年同期下降了6.2個百分點。

  資金是地產的命脈,看待樓市資金面,絕非過去“水多了加面、面多了加水”的周期輪迴,熬過冬天就是春天。現在,國家對於資金過分湧向地產,導致系統性風險預期、“地產興、百業衰”的擔憂,到了無以複加的地步。不打破地產這個吞噬黑洞,資金就不可能回到實體經濟。由此,不難理解,國家為何要推出LPR,目的就是在實體和樓市間搭建資金“防火牆”。

  所以,不管是“不做風口上的豬,要做風口上的鷹”的三盛董事長陳建銘,還是在資本市場上縱橫捭闔的銀億董事長熊續強,抑或是押注旅遊地產的中弘控制人王永紅,當資金趨勢性“去地產”的拐點來臨後,如果不識時務、不順應大勢,還在拚命地加槓桿,直至負債達到淨資產的數倍以上,商品房銷售無法像過去那樣任性,他們都不得不承受資金鏈斷裂的惡果。

  盲目的多元化轉型,也是導致房企破產的動因之一。房地產行業能賺錢,但沒啥技術含量。所以,“拿地-造房-銷售”的簡單複製和輪迴,就賺大錢啦,這讓房企覺得各行各業的錢都很好賺,轉型的膽兒也肥了。比如,中弘戰略布局由“1+X”(地產開打+旅遊和商業)轉變為“A+3”(A股+ KEE公司、中璽國際、亞洲旅遊等3家境外公司),僅用了兩年時間。

  比如,銀億股份地產基座還未穩,就開始急匆匆地搞轉型。2015-2018年,銀億在房企銷售榜上的位置不斷沉淪,從2015年108位(銷售額90.5億),到2016年181位(61億)、2017年166位(67.8億)、2018年186位(58.5億),已經淪為末流。即便如此,老闆對高端製造非常看好的情況下,開始靠高槓桿大量舉債、資本運作跑步前進,在燒錢的智能汽車業投入巨資。

  說實在話,地產行業轉型實體經濟,目前還未探索到持續穩定的盈利模式。當樓市開始下行時,即便堅持主業的華夏幸福、泰禾、泛海等,都不得不斷臂求生,“賣項目”換現金流,更別提這些盲目轉型的開發商了。轉型探索非常曲折,受過傷的房企大佬們,都領悟到一個道理,那就是聚焦主業,穩定地產基本盤,先保證有飯吃、保護好資金鏈,再謀求轉型大計。

  這就是“地產+”的邏輯,即一邊搞地產,一邊讓地產的思維模式慢慢轉換,待到轉型方向有眉目了,再逐漸向新的賽道轉換。不過,高周轉、跑馬圈地、簡單複製,習慣了高舉高打、操作客單價動輒幾百萬的地產人,其思維模式與慢慢研磨的實體格格不入。所以,地產轉型是個超級漫長的過程,無法在地產生存,倒逼轉向實體的,可能將是未來房企破產的又一誘因。

  任何行業都有興衰,都要經曆朝夕之變,地產也不例外。無論看大趨勢,還是看政策的導向,地產下行周期已開啟。既然不賺錢了,政策不支援了,供需關係逆轉了,還需要9萬多家地產企業嗎?因此,大量企業破產退出。怕就怕,過慣了躺著賺大錢的日子,心理上想要轉,但身體上不適應,或者輿論鼓吹未來樓市還有史詩級行情的錯誤誘導下,再加上前幾年市場出奇的好,讓很多人不相信眼淚,繼續加註,這就會導致慘烈的破產。(中新經緯APP)

  李宇嘉

編輯:陳思南

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