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長租公寓裝修成本高苦熬薄利期 業內:不要著急盈利
http://www.workercn.cn 2017-10-13 20:44:21來源: 中國經濟網
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  報告顯示,當前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億元,預計到2025年,租賃市場規模將增長到2.9萬億元,到2030年將會超過4.6萬億元。在這一市場背景下,越來越多的資本湧向長租公寓行業。同時,由於可以實現拎包入住,內部裝修也比普通的出租房“高大上”,長租公寓對雩都市白領也有著較高的吸引力。重裝修到底在長租公寓的經營發展中有著怎樣的作用和地位,長租公寓在裝修過程中又遇到哪些問題,該如何解決。

  今年3月以來,樓市調控密集出台,多地進入限購、限價、限貸、限售、限轉的“五限時代”。伴隨樓市調控長效機制的逐步形成,中國房地產行業住宅開發業務增長空間逐步收窄,一線城市已進入存量時代,二線城市向存量時代快步邁進。

  鏈家董事長左暉曾表示,按2016年的市值估算,中國存量房屋共有2.2億套左右,保守估計,市值超過200萬億元,未來的房地產發展,可能會更多依賴存量的盤活。

  房地產開發商也紛紛轉型成為運營商,在“租售並舉”的長效機制下,各大運營企業紮推布局長租公寓。作為連結存量資源和租戶需求的載體,長租公寓將顯著提升房屋使用效率和租戶體驗,是房地產市場的重要細分領域。

  然而,如何在長租公寓薄利時期強化盈利能力,從而縮短投資回報周期,成為存量時代企業不得不思考的問題。無論是集中式還是分散式長租公寓,前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分,裝修成本已然成為長租公寓規模化發展的瓶頸之一。

  長租公寓的投資回報之困

  鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告顯示,當前中國的房屋租賃市場規模為1.1萬億,預計到2025年,中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元,到2030年將會超過4.6萬億元。同時,由於可以實現拎包入住,內部裝修較普通出租房“高大上”的長租公寓對雩都市白領也有著較高的吸引力。

  然而,風口之上的長租公寓正處於搶佔市場份額的燒錢階段,面臨著投資回報周期長、薄利甚至虧損的尷尬境地。

  根據華菁證券的報告顯示,我國長租公寓領域的公司一直持有謹慎發展的態度,原因之一就是資產價格的高企導致租金回報率長期偏低,這也使得企業在獲得房源時成本居高且難以在起步階段自持物業。

  華菁證券根據對長租公寓的息稅前利潤率的分析顯示,入住率在95%的情況下,企業拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率為零,人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為零。因此,55%的拿房成本和百間65%的入住率是長租公寓盈利的臨零界點。

  西南證券一份研究報告也顯示,以純租金差作為測算,由於房源拓展成本和管理成本,加上裝修改造和軟硬裝配置成本等因素影響,運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預計會虧損40%到30%,運營開始後第2~3年,出租率會逐步提高到90%以上;十年左右,平均稅前利潤可以接近15%。

  萬科董事會主席、CEO鬱亮此前公開表示,從回報率來說能夠達到1%~2%已經很滿意了。禹洲集團董事局主席林龍安也曾公開透露,目前長租公寓的租金回報率並不高,內地僅維持在4%左右,而融資的利息都超過4%。

  對此,優客逸家CEO劉翔向《每日經濟新聞》記者透露,由於優客逸家的拿房屬性是從存量房中獲取,屬於輕資產企業,類似企業的行業融資成本普遍在12% ~14%之間,而優客逸家的在成都市場不計入資金成本的利潤率為8~9個點左右,而淨利潤率僅為1%~2%。

  樂乎青年社區創始人羅意則坦言,之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因為都在發展,所以不能簡單得以盈利不盈利來作為評判標準。長租公寓的裝修成本、社群運營、開發管理系統都是需要攤銷的成本,只要長租公寓行業在發展早期模式是對的,盈利問題不要著急。

  裝修成本佔比高 管控難

  華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓研究報告指出,55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業的盈利臨界點。北京萬科泊寓相關負責人也表示,對於輕資產來說行業的投資回收期普遍是5~8年,而行業內普遍的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。

  中金公司認為,無論是集中式還是分散式長租公寓,前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分。以萬科泊寓為例,泊寓廈門總經理吳迪曾表示,不同泊寓項目的前期改造成本不一樣,但出於對整個居住標準的追求,僅裝修改造的成本就需要運營三年後才能夠覆蓋。

  目前,集中式長租公寓裝修時間為半年到一年時間,而分散式長租公寓的裝修時間周期大約2~3個星期。據了解,龍湖冠寓目前產品線的裝修設計全部為內部完成,並依託集團在產品研發、設計建造和成本控制的優勢,可在獲取項目後4個月內開業。

  實際上,長租公寓的裝修涉及許多內容,樂乎青年社區工程總監王子奇介紹,從使用的角度,長租公寓的裝修屬於家裝,但是從施工的角度來講又屬於工裝,樂乎根據項目設計出風格,做出幾個標準間,並批量複製。

  北京泊寓相關負責人表示,泊寓所有的改造都會涉及到機電改造、消防改造,還需要分包、總包的協調,裝修改造成本大約為2000元/平方米。此外,裝修周期的長短影響長租公寓的出租率。東易日盛董事長陳輝認為,長租公寓裝修早一天結束,出租出去就早一天獲利,所以長租公寓對效率要求很高,如果再將裝修配材、主材拆分,裝修周期可能會更長,養一支龐大的裝修隊伍成本也會很高。

  上述泊寓負責人告訴《每日經濟新聞》記者,在裝修成本控制層面泊寓盡量利用萬科集團的集采優勢,通過戰略供應商在裝修上會有相對好的價格,例如木地板的供應都會有集團級供應商,價格相對優惠。此外,北京泊寓在嘗試做產品體系,通過產品體系去研究裝修的搭配,核心也是為了控製成本。

  羅意坦言,他並不認同集采優勢可以降低成本的邏輯。他透露,目前樂乎的裝配標準是1500元/平方米左右,主要是目前規模化程度不夠,組織扁平化裝修成本才得以控制。但如果規模上去,同樣也會面臨裝修成本加大的問題,因為參與的環節增加,管控成本增多,相應的成本也會增加。所以,對於裝修成本的管控到現在也沒有很好的解決。

  由於對質量的把關,開發商系長租公寓,如泊寓、冠寓的改造裝修工程均由內部完成,並對整個工程進行管理和監督,魔方公寓和樂乎則是採用設計部分由公司團隊完成、施工由部門監督第三方施工的方式進行。

  王子奇對《每日經濟新聞》記者表示,對於施工單位要求必須具備裝飾施工二級以上的專業資質,在控製成本層面主要是篩選合適的施工隊伍和材料供應商,但目前有相對穩定的合作夥伴的同時,出於對成本的考量,也在酌情引進新的力量。

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