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北京長租公寓盈利模式待破冰 “三高一低”掣肘
http://www.workercn.cn 2018-01-13 08:24:42來源: 中國證券報
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  這個冬天格外寒冷,但長租公寓市場卻是一派火熱。在房屋租賃市場租金總額突破萬億元,購租並舉受到政策大力推動的背景下,長租公寓市場近兩年實現爆髮式增長,吸引了萬科、龍湖、遠洋等龍頭房企大手筆布局,金融機構也聞風而動,類REITs產品層出不窮。

  不過,中國證券報記者日前在北京地區走訪發現,由於投資回報率低、資金回報周期長等原因,當地一些長租公寓甚至陷入“賠錢賺吆喝”的境地。

  長租公寓快速發展

  位於北京市酒仙橋的冠寓是龍湖地產旗下的長租公寓,開業僅有3個多月,已有不少租客入住。“我們這有400多套房,戶型在20平方米到30平方米不等,有辦公區、書廳、公共廚房、電影房、健身房等公共設施,定期舉辦住客社群活動。”一位公寓管家告訴中國證券報記者。

  酒仙橋因靠近望京、798藝術區,成為長租公寓發展的“伊甸園”。近兩年,冠寓、魔方、邦舍等長租公寓品牌如雨後春筍般在此湧現,成為全國長租公寓快速發展的一個縮影。據統計,截至2017年底,北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個,管理房間數量超過200萬間,全國排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓市場。

  金融機構也聞風而動。2017年10月11日,國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支援專項計劃在深交所發行;2017年10月23日,國內首單央企租賃房屋類REITs產品——中聯前海開源-保利地產租賃房屋一號資產支援專項計劃收到上交所出具的《無異議函》。

  “這裡原來是一家快捷酒店,這兩年改造成長租公寓。”在介紹一家位於石榴莊的長租公寓時,整租物業中介李文告訴中國證券報記者,“2010年就有長租公寓,但發展一直比較緩慢,這兩年一下子爆發,整租物業做快捷酒店的少了,做長租公寓的多了不少。”鏈家研究院最新報告預計,到2025年,中國房屋租賃市場租金總額將接近3萬億元,租賃人口將達2.3億人,其中北京租賃房屋人口約731萬,租賃房屋數量約是300萬間,租賃缺口大約431萬間(摺合220萬套)。

  “三高一低”掣肘

  “單獨請教練收費,但自己在這裡健身並不收費,所以我幾乎天天來。”在一處長租公寓的健身房裡,租客王明(化名)向中國證券報記者說到長租公寓的服務,不禁豎起了大拇指。不過,一提到房租,他忍不住搖頭。“我的房間只有20平方米,每月租金5000多元。”

  即便這麼高的租金,長租公寓卻仍陷入“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。萬科A董事局主席鬱亮表示,從回報率來說,公司旗下長租公寓“泊寓”能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。冠寓CEO韓石稱,龍湖集團對長租公寓業務更關注的是把產品做好,三年內不考慮盈利問題。

  業內人士認為,根本原因在於當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業模式。“總結起來就是‘三高一低’:樓價高、營建改造成本高、資金使用成本高,租金收入較低。”偉業我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示,目前長租公寓處於全行業虧損狀態,實現盈利的屬鳳毛麟角。

  一位長期從事酒店公寓管理的人士給中國證券報記者算了一筆賬:北京南四環外2000平方米的集中式公寓租金約400萬元/年,初期裝修成本約200萬-500萬元,人員成本約150萬元/年。如能夠開闢出100間房,一年租金在400萬元-800萬元上下。

  鏈家研究院院長楊現領表示:“2017年出台了各種刺激租賃供給端的政策,但需求的提升並不明顯,租購同權難落實,租金支付能力有限。2018年市場也許會有潛在風險:增量供給上去以後,需求跟不上,就會出現租金下降,空置率上升。特別是2017年在政策春風下高槓桿拿高價房的企業,承受的風險更大一些。”

  供需兩端入手破局

  對於長租公寓投資回報率低的問題,孔丹表示,對於長租公寓而言,相對於高昂的成本,租金收入相對偏低;而對於租戶而言,長租公寓相對於普通民宅的租金高出不少。租金高低與居民收入水平息息相關,短期內靠提高租金的方式解決這一矛盾並不現實。

  業內人士指出,在租金之外,長租公寓可以通過探索“公寓+”的商業模式,以此增加盈利點。一方面,很多租戶未來有購房需求,很多房企在投資長租公寓的同時可以實現租房與購房的業務協同;另一方面,很多租戶在租房之外,有購物、餐飲、保潔等多元化需求,可以通過“公寓+”實現盈利模式拓展。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,要提高長租公寓投資回報率,需要在挖掘需求端潛力上做文章。要加強差別化營銷,形成一批穩定的高端租客。“這兩年租房需求往往難以形成高端市場,原因在於承租者往往把租房當作臨時過渡。”

  同時,在長租公寓的發展規划上,萬科計劃在2018年達到45萬間,旭輝計劃5年內達到20萬間,佳兆業計劃3年內達到10萬間。隨著規模膨脹,普華永道指出,房地產企業可以考慮採用數字化手段提高運營效率、減少人力成本,同時獲取租客資訊、為後期業務盈利提供支援。其中,公寓SaaS系統在國外已經有著成熟經驗,在國內已初露端倪。

  針對投資回報周期長的問題,普華永道認為,輕資產運營回款更快,回報周期平均在3年左右。在探索盈利模式過程中,房地產企業在前期可以輕重資產並舉,選擇“重資產+輕運營”的產融結合模式,並在未來視情況逐步增大重資產項目比例,以較小的投入、較低的風險,快速回收成本。(記者 江鈺鈴 董添)

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