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房地產調控總基調沒有變
http://www.workercn.cn 2018-01-12 00:47:31來源: 經濟參考報
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  年初以來,多個城市房地產調控政策相繼微調,有觀點開始認為這是調控鬆綁轉向的跡象。但如果仔細回看本輪調控的初衷,以及好好領會十九大和中央經濟工作會議精神,當前認為房地產調控放鬆明顯屬於誤讀。

  確實,如果單純從調控力度、調控效果和對經濟的當期影響看,眼下談論放鬆的可能性似乎並不為過。有統計發現,截至2017年底,全國共有54個城市出台調控,“認房又認貸”的城市15個,限售的城市48個,限購政策129條,限貸政策169條。可以說,2016年三季度以來這輪房地產調控空前嚴厲。從具體實踐來看,本輪調控也已取得了較好成效,體現為房地產銷售量價齊落。

  數據顯示,2016年1月至10月,30個大中城市房地產銷售面積月均同比增長30%,到了調控後的2016年11月至2017年12月,已變為月均同比下降31%;截至2017年12月,70個大中城市裡一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續14個月回落,二線城市樓價走勢也大體如此。得益於因城施策和棚改貨幣化安置,三四線城市的房地產銷售和價格跌幅均明顯低於一二線城市。

  此外,由於房地產仍是我國的支柱性行業,調控無疑會對經濟增長產生短期負面作用,包括拖累地產產業鏈相關消費和制約房地產投資等。再考慮到當前我國正著力推動結構轉型和全面加強金融監管,我國經濟下行壓力顯然大了不少。

  一葉可知秋,但同樣可障目。根據當前樓市調控效果顯現就判斷調控將很快放鬆,明顯屬於“念歪了經”。

  一方面,過去幾年,我國樓價一路飆漲,居民持續加槓桿且購房抵押率不斷上行,一邊是剛需者買不起房,一邊是炒房團越來越多,房地產泡沫事實上已成為巨大的“灰犀牛”。以商品房銷售額(累計值)與商品房銷售面積(累計值)的比值作為樓價表徵來看,2016年底約為7500元/平方米,調控後的2017年底小幅升至7900元/平方米,分別為5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。樓價走高也帶動了房地產市值的快速膨脹,過去12年間,我國房地產市值增加6.3倍,同期城鎮居民可支配收入僅增加3.5倍。

  與此同時,越來越貴的房子“綁架”了大部分家庭。數據顯示,我國居民總資產中房地產佔比超過5成,總負債中按揭貸款佔比超過6成;2016年底我國居民部門槓桿率水平為45%,調控之後不降反升,2017年三季度已超過50%,分別是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。槓桿率水平快速上升的背後,簡單來說,就是居民可支配收入的漲幅趕不上樓價。

  另一方面,相比以往,本輪調控主基調總體思路是因城施策、分類調控。實施一年多後,黨的十九大再次明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,並提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的房屋制度,讓全體人民住有所居”;中央經濟工作會議則強調“要保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”,並指出“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,實行差別化調控”。

  從這個政策思路演化來看,住建部日前提出的“抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展”,以及蘭州、南京、合肥等城市出台的放鬆部分非核心區域限購、放鬆高層次人才限購、支援改善性需求房屋購買等舉措,無非是在響應中央提出的“差別化調控”和“把握好工作節奏和力度”,進而使調控更加精準有效。更進一步,考慮到住建部把2018年改造各類棚戶區目標由此前的500萬套增至580萬套,以及各地陸續出台的租購併舉相關舉措,國家有意控制樓價水平、遏制投機炒房以及著力健全房地產長效機制的決心並未改變。

  謀定而後動。“一套房子綁架了一代人”這句話雖誇張演繹但也不無道理;而“每一次樓價調控,都是為了下一次更好地上漲”,也的確是以往調控留給人們的直觀感受。因此,有關方面應儘可能確保房地產調控政策的連續性與穩定性,千方百計提高政策前瞻性,並著力加強預期管理。

  熊園

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