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手握現金924億 融創高增長背後的安全底牌
http://www.workercn.cn 2017-09-04 14:37:53來源: 新華網
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  “這些年,融創在現金流管理上下了很大的功夫,時刻都保持著充裕的流動性”,融創中國(01918.HK)執行董事及行政總裁汪孟德在9月1日的中期業績發布會上表示。

  據融創中報顯示,今年1-6月,融創實現合同銷售金額1088.5億元人民幣,同比增長94.2%,同時盈利能力進一步增強,毛利增長86%至26.16億,溢利同比大漲1469.7%達16.14億。

  難能可貴的是,在規模大幅增長的同時,融創始終保持了充裕的流動性。截至6月底,融創擁有現金餘額924億元,較2016年底的698億元增長約32.4%。

  對現金流一向極為重視的融創中國董事會主席孫宏斌,曾表示房企核心風險就兩個:地太貴、錢不夠。融創手擁2億平方米優質土地儲備,同時保持充裕的現金流,可以說是構建了一個良好的安全迴圈。

  優質土儲高周轉 構建安全迴圈

  “房地產要保證企業安全,關鍵就是買對地。如果地的質量不高,就談不上銷售、談不上周轉、更談不上利潤。地買對了,流動性就會變好,就能保證充裕的現金流。”汪孟德表示,“融創持續良好的銷售業績,使得我們每個階段都有非常穩定的現金流安全。”

  在上半年強勁銷售和充足可售資源支撐下,融創在業績發布會上宣布,融創上調全年銷售目標至3000億元。

  今年1-8月,融創已完成全年3000億新目標的54%。隨著下半年推出近4000億的可售貨源,融創下半年每個月銷售有望超過400億,將為公司帶來巨大的現金流入。

  2016年,融創實現了1500億元的銷售額,較2015年大幅增長120%。如果2017年順利完成3000億元的銷售目標,又將在2016年的基礎上再翻一番。

  融創在業績發布會上透露,包括萬達文旅項目、一二級聯動的土地儲備在內,融創現有的土儲已達2億平米。如果按融創2016年銷售均價18000元/平米計算,保守估計融創手上擁有的可售貨值超過2.5萬億。

  充足高質量的土儲將為融創未來幾年的合同銷售提供必要保障,成為行業領軍企業的有力競爭者。更為關鍵的是,融創在市場低穀期通過併購獲取的土地成本較低,未來升值溢價空間極大。

  客觀來說,相比同行,融創土地儲備結構優越,96%貨值均位於一二線及環一線城市,位置基本上也都是城市的核心位置,平均地價又僅在每平米5千元左右。同時,從2012年至今,融創實現了51%的年度複合增長率,遠遠領跑於其他房企。從這兩點來看,融創的業務安全係數還是相對較高的,未來可持續為公司貢獻強勁的銷售增長和巨大的現金流入。

  知進退 打造現金流良性迴圈

  一方面是穩健的財務安全,另一方面是開源打造現金流良性迴圈。認真看融創的拿地偏好,會發現這是一家現金流導向明確的企業。

  融創善用併購拿地,並且傾向選擇成熟度高、易高周轉的項目,相比招拍掛土地至少需要十個月才能產生銷售,收併購土地周轉快、資金使用率高,IRR(內部收益率)會非常高,安全性也更大。

  比如2016年9月融創收購融科資產包後,僅一個季度即貢獻百億銷售;2017年5月收購天津星耀五洲項目,三個月後已經蓄客開盤;近期收購的萬達文旅資產包,很多項目交割後便直接開始銷售。通過併購,融創實現了現金流的快速回收。

  融創有進,還有退。即孫宏斌說的“知進退”,這同樣是個現金流問題。

  2016年融創判斷熱點城市地價過高、流動性將持續收緊,於是停止了公開市場拿地,快速銷售回籠現金流等待機會。

  2017年年初市場進入下行,融創果斷髮起多筆併購,上半年通過併購收穫優質土地2553萬平米,7月收購萬達13個文旅項目的91%股權。當同行們在公開市場上為高價地搶得頭破血流時,融創卻守住錢袋子,在最好的時機出手併購價格合理的土地。

  考慮到融創已擁有高達2萬億優質土地儲備,孫宏斌在發布會上表示,“將暫緩拿地,再重啟拿地後,融創對土地的標準會大幅提升”。可見,融創未來將通過更為謹慎的拿地策略,減少資本性支出,靜靜等待本輪收購貨值的現金流兌現。

  鑒於公司擁有較低土地成本和較高銷售均價,即使市場調控會持續,未來毛利率和淨利率會維持較好水平。汪孟德表示,“未來保證25%毛利,淨利10%以上是完全沒有問題的。”

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