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住宅陷入利潤瓶頸 萬科能否再做回“老大”?
http://www.workercn.cn 2018-01-11 07:43:35來源: 北京青年報
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  附錄:此次股權交易涉及的20家購物中心 (數據來源:凱德集團提供,僅供參考)

  隨著2017年業績的披露,“宇宙第一開發商”的名頭終於花落碧桂園。而萬科雖然屈居第二,但明顯不太服氣,去年12月實現了銷售金額622.3億元,算是最後衝擊了一把;而碧桂園或許由於領跑太久有些鬆懈,最後一個月僅錄得合同銷售金額165.3億元。

  正當業內為沒能看到萬科實現大逆襲而惋惜的時候,萬科卻在1月5日披露了另一個重磅消息:萬科聯合旗下印力商業集團及TRIWATER基金,以83.65億代價收購新加坡凱德位於內地的20個購物中心,一開年,就砸下了中國商業地產領域的併購大單。

  這看似是兩件毫不相干的事情,但仔細對比數據才發現,這是繼萬科以128億元收購印力集團、成立兩隻商業地產基金之後,在商業領域的又一次重磅併購。悄然之間,萬科商業平台一下子成為全國排名前三的商業地產運營商,鋒芒直逼商業地產的“老大”萬達。

  至此,萬科在住宅和商業兩大地產領域完成了史無前例的大布局,雙料冠軍或將在不遠的將來得以實現。

  露猙獰 萬科商業野心一覽無餘

  1月5日,印力宣布,將聯合萬科和Triwater,通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協議,收購凱德在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權並承接相應的負債。交易價格為17.059億新元,合約83.65億人民幣,預計於2018年第二季度完成交易。

  從公告上看,是印力集團主導了這次收購。但實際上,這有掩人耳目之嫌,因為印力在被萬科聯合收購後,已經成為了萬科商業的唯一平台。印力集團董事長丁力業也在去年2月就接替萬科“元老”丁長峰成為了萬科商業的新任負責人。

  也就是說,在收購凱德20家購物中心項目後,印力集團更準確應該說是萬科商業已經成為了全國排名前三的商業地產運營商。距離萬科董事會主席鬱亮的期許:“未來要做到數一數二”前進了一大步。

  公開數據顯示,在收購完成後,印力將全面操盤這20個項目,加上印力自己持有、以及整合萬科自身的項目,印力在全國持有或管理的商業項目將達到120家,管理面積超過1000萬平方米,僅次於萬達;資產規模逾800億人民幣,位於行業前列。

  很明顯,除了住宅以外,萬科商業通過一連串的收購已經率先獲得了“老大爭霸賽”的參賽資格。

  漢博商業研究院院長張海勇認為,對於萬科印力而言,84億元便擁有了80萬平方米的成熟物業無疑是很合適的,從其城市發展的戰略布局協同、物業本身及地段均成熟穩定等角度看萬科都做了一筆成功的交易。

  但對此,在1月5日晚間才匆匆趕到萬科松花湖度假區的鬱亮則刻意迴避了媒體的問題,沒有做出過多的解釋。他只是不斷強調,萬科將由城市配套服務商轉型到美好生活場景師。不僅是住宅,產城、商業、教育、養老、租賃房屋、物流和度假休閑等都將有萬科的業務分布。

  在商業地產服務商RET睿意德CEO王玉珂看來,萬科之所以在商業地產上投入重金,是為了實現在商業地產商上的彎道超車。他對北京青年報記者表示,對萬科而言,單獨開發商業地產還是晚了,好的城市、好的地段、好的項目早已有開發商在做,而且一個成功的商業地產項目是需要時間來培育的,短時間很難形成規模。另外,相比於住宅,商業地產是一條新賽道。萬科想在新賽道上實現彎道超車,縮短開發周期,最好的辦法就是收購。收購有豐富經驗和運營能力的團隊以及成熟的項目就成了萬科的捷徑。所以收購印力集團以及與凱德達成曆史性的大交易都是萬科商業迅速擴張的必然選擇,也是萬科戰略升級的要求。

  標誌性 凱德成就商業地產退出機制

  交易往往是雙方各有所求才能促成的,萬科謀求商業地產領域的擴張;而對於凱德來說,這次交易也是實現商業地產退出機制的標誌性事件。

  在凱德集團發給北青報記者的回複郵件中,凱德集團首席運營官廖茸桐表示,此次股權交易涉及的20家購物中心,凱德平均持有10年,很多都是當地首個購物中心。通過凱德的專業運營,發展為成熟物業,有著穩定的收益,帶動了當地商業升級。

  不過更重要的是,凱德公布的數據顯示,這些購物中心分布在19個城市,並且除了北京、重慶、成都等地的項目外,有14個城市都是非核心城市。凱德強調,出售的20個項目在集團全球和中國的購物中心資產規模佔比分別為4%和7%,影響並不大。

  同時,廖茸桐也透露,交易後,有利於優化凱德集團資產配置和集中資源,所獲資金將用於在中國繼續投資優質物業。進一步強化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢。

  據了解,凱德始終奉行積極的資產管理策略,出售成熟資產和收購成長性資產並舉。2017年6月、11月和12月,凱德分別以26.4億元人民幣、33.607億元人民幣和8.38億元人民幣成功收購上海國正中心100%權益、廣州樂峰廣場持有公司的所有股權和上海五角場商辦地塊。

  廖茸桐稱:“重新配置後的資產組合將為集團在華業務注入更多活力,更契合消費需求的迭代升級,凸顯核心優勢。”

  張海勇表示,對於凱德而言,所謂管理半徑、業態協同、規模優勢等等都不是其出售此類資產的最重要原因,特別是本身這些購物中心相對成熟穩定,而非成長性十足,如此做應該是戰略維度的正常換手行為。

  有業內人士則這樣評價凱德的做法:第一,凱德專註於自己優質資產的持有與經營;第二,有些前驅物業改造成本比初建成本還高;第三,適當的時機退出,保證資金流的穩定。

  已經運營10年以上的商業地產,在這個購物中心大革命時代,基本已經落後於時代了,所以都需要大規模的改造,與其自己花錢改造,不如出售一部分,換取更好的現金流。何況,目前出售的商業資產也就佔據凱德全球資產的4%,目前其在中國仍然運營和管理49家商業綜合體。

  對於凱德的出售動機,王玉珂也表示,從背景上看,除了房地產開發以外,凱德集團也是亞洲最大的房地產基金管理者之一。由於基金公司的背景,對於資金的要求必然有收益和退出的機制。對凱德而言,找到有實力的合適的買家是商業退出機制的好辦法。而出售非核心城市的資產,加大對北京、上海等核心城市的投資力度,也是凱德資產優化的選擇。而此次凱德與萬科的合作也將是商業地產成功實現退出機制的標誌性事件,也可能會成為其他商業項目進入和退出的成功範例。

  住宅瓶頸導致商業爆發

  萬科和凱德通過一場交易,一個做加法,一個做減法,之所以萬科願意接盤,在業內看來,與近些年住宅市場的逐漸勢微不無關係。

  雖然今年包括萬科在內的不少開發商整體業績都達到了新的高度,但業內公認的是,住宅開發的利潤正在快速萎縮,由於很多重點城市都頒布了限購、限售的政令,住宅市場的炒作熱度降到穀底。像北京,從去年開始出讓的住宅用地,每一塊都限定了最高售價和平均售價,嚴重壓縮了開發商的獲利空間,比如今年首拍的孫河地塊,商品房屋銷售均價須不超過68924元/平方米,最高銷售單價不得超過72370元/平方米。但最後首創+遠洋聯合體以61億元奪地後,樓麵價已經達到了61348元/平方米。即便不考慮大筆資金佔用的時間成本,利潤空間也十分有限。

  在這樣的背景下,向商業地產擴張,就成了傳統住宅開發商的優先選擇。不僅是萬科,龍湖、泰禾等以豪宅見長的開發企業也在加大布局旗下的天街系列和泰禾廣場系列的商業產品。

  對於萬科如此急切地擴張商業版圖,王玉珂對北青報記者表示,第一是由於住宅市場面臨增長瓶頸;第二則是為了持有運營資產吸引資本注入。他告訴北青報記者,為了讓財務報表顯示出持續的變現能力,通過投資更多的新產品,吸引資本。使得傳統住宅開發商向商業地產轉移,商業地產也成了他們資產配置的理想目標。因為商業地產能夠更好地與地產金融結合。

  他解釋道,曾經住宅開發商對於配建的商業並不重視,對商業回報率也不在意,現在住宅利潤下滑後,商業項目扛的壓力就更大了,必須依靠商業項目自身的迴圈能力提升效率。而關注商業地產這樣的實體經濟,通過商業運營的能力提高商業效率,就能提高資產收益能力,吸引資本市場。

  正是住宅發展的瓶頸導致了商業地產的爆發。以萬達為例,在去年與融創、富力達成的世紀大交易中,其實出售的也多是需要巨大持續投資的文旅、酒店等重資產,而同樣是重資產,同樣需要大量投資的商業部分,仍被萬達視為核心資產之一。

  對於消費者來說,更多地產商的進入,將帶來消費的升級。張海勇表示,龍湖、萬科、泰禾等企業一直不斷在商業物業上發力,促使商業地產運營主體的多元化,改變了萬達一家獨大的格局,也一定程度上改變商業地產場景同質化的局面。帶動了消費升級與彌合不同城市之間的消費差異;促使城市商業的多中心化與消費的區域化進一步加速。

  面臨大洗牌

  商業地產利用大數據協助運營

  萬科與凱德的巨額交易是最受關注的頭條。但實際上,商業地產在這個冬天裡並不都是熱火朝天,很多購物中心體會到的則是凜冽的寒風。

  1月8日,屹立了27年之久的北辰購物中心亞運村店正式停業謝幕,這座購物中心曾是整個亞奧板塊的一座“時尚地標”,如今還是受困於經營不斷下滑,無奈關店。據了解,未來如何改造還在研究中,可能成為文創、教育、培訓綜合體或作為寫字樓出租經營。

  對於購物中心的調整,王玉珂表示,這樣的關店更多是一種市場行為,就像公司的開與關,並不代表購物中心及商業地產的整體走勢。他認為,購物中心經營不下去選擇關店的原因有很多種,但並不是一般認為的電商衝擊,事實上電商的死亡率遠高於購物中心這樣的商業地產。除了天貓和京東做到了80%的市場佔有率外,其他的互聯網電商則是大量地死亡,相比之下,購物中心這樣的商業地產死亡率遠低於線上互聯網。

  “定位不準確,找不到消費者,滯後的運營手段都導致了一些購物中心的關店。”王玉珂表示,商業地產的核心是建立自己的基礎設施,比如大數據這樣的基礎設施。傳統的商業地產對自己的供應商、消費者了解不多,如果通過消費大數據的建立,商業地產的運營者們可以從數據上判斷和了解消費者的消費行為及趨勢,由助於及時調整經營策略。未來以數據為核心的經營理念確立以後,商業地產才能保證更高效地運營,避免寒冬。

  張海勇也表示,商業地產項目的開關店是正常的市場選擇的結果。總體而言,購物中心承載了都市人群的生活方式,是商業趨勢,而倒掉的,則是其“內容”和“場景”與消費群體商業體驗不再契合,沒有隨著生活方式的衍變而進化。

  但正因為對商業地產項目運營的差異,也可能導致一波新的大洗牌。“這個洗牌一定會出現的。”王玉珂表示,當前市場上對於商業地產投資商的退出沒有好的通道,除了併購以外,還缺乏新的資本市場退出渠道。隨著金融機構的深度介入,以基金為代表的資本將改變商業地產的運營模式,也將會有更好的退出機制,現有的商業地產項目也將面臨一波洗牌。類似萬科凱德這樣的收購案例還將會更多。 本版文/本報記者 李桁

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