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長租公寓站上風口
http://www.workercn.cn2018-01-17來源: 中工網--《工人日報》
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房地產商、中介服務商、酒店運營商以及創業公司齊聚賽場

長租公寓站上風口

 

  近幾年,瞄準一二線城市龐大的租房人群,長租公寓這種新的房屋租賃形式得到越來越多的租房人士青睞。尤其是2017年以來,鼓勵發展租賃市場的各種政策集中出台,面對長租扶持政策利好,各長租公寓品牌得到了井噴式的發展。房地產商、中介服務商、酒店運營商以及創業型公司等多方力量紛紛湧入這一新的戰區。長租公寓市場加速邁入群雄逐鹿的戰國時代。

  解決行業痛點

  公開數據顯示,2017年,我國租房市場總規模在1.38萬億左右。根據鏈家研究院預測,到2020年,租房人數將達到1.9億;到2025年,中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

  與廣闊的市場前景並不匹配的是,傳統租房體驗屢受詬病。租賃市場資訊不對稱,房屋質量參差不齊,配套不全、隨意漲價等亂象迭出,租戶的居住權益時常受到侵犯。長租公寓的出現正是瞄準這些行業痛點來挖掘商機。

  房屋業主唐先生告訴記者,他在2011年就把自己的一套房屋委託給鏈家旗下的自如友家進行長租,是最早一批試水長租公寓的房屋業主。“平時由其服務人員進行維修管理。我不用擔心房屋被群組和傢具設備出現損壞。”

  對於出租方唐先生來說,長租公寓讓他“省心”。而對於租戶張羽來說,長租公寓感覺“乾淨、穩定”。

  供職於北京某互聯網公司的張羽,去年8月租下了一間長租公寓。“之前租住的是一間老房子,傢具老舊,牆面脫落,合租到期後,房東通知租金每月要提高800元,價格還沒得商量。”搬進長租公寓後,雖然形式上仍舊是合租,但房屋有統一的裝飾風格,房間乾淨,新式傢具也很簡潔。“房子一簽一年,到期後續租。每套房屋配有管家對房屋進行管理;每半個月,有保潔上門免費收拾廚房、客廳。”張羽告訴記者。

  張羽租住的公寓屬於分散式長租公寓,即租賃平台運營商從分散的房東手中取得房源,經過標準化改造或裝修後,統一出租管理的一種租賃公寓模式。

  相對於分散式而言,另一種則是集中式長租公寓,其為租賃平台通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層),統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式。

  據記者了解,目前分散式長租公寓市場份額最大的是鏈家旗下的自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。

  北京熊貓公寓北工大店是集中式長租公寓,記者近日走訪發現,該公寓出租的房屋主打面積為25~45平方米,房間內帶有獨立衛生間,有床、桌子、衣櫃、沙發、洗衣機、冰箱、空調、電視等配置。整體裝飾色彩淡雅,溫馨中不乏現代感。工作人員告訴記者,該店去年5月開業,月租金均價在2500元至4000元左右,現在基本是滿租狀態。

  北京泊寓勁松店是萬科旗下的集中式長租公寓,記者近日在該店看到,地下一層公共空間設有健身房、閱讀區、會客區,租戶可免費試用。租戶王先生告訴記者:“這裡定期舉辦住客社群活動。不僅是住的地方,還是一個生活圈,可以交很多朋友。”

  企業規模化布局

  十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的房屋制度。而不久前結束的中央經濟工作會議提出,要發展房屋租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支援專業化、機構化房屋租賃企業發展。

  房屋租賃市場不斷增長,與政策紅利疊加產生共振效應,幾乎所有的長租公寓品牌都加快腳步搶灘市場。

  據記者了解,長租公寓領域主要有四類參與者,開發商類、中介類、酒店類和創業類。

  目前,中國排名前30位的房地產商中,已有三分之一以上的企業涉足長租公寓,開始規模化布局。以萬科為例,2016年,萬科推出長租公寓品牌泊寓,截至2017年中,萬科泊寓累計獲取房間數超7萬間,計劃三年拓展45萬間。此外,碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金,計劃三年達到100萬間的規模;佳兆業計劃三年內打造10萬間長租公寓,保利地產也計劃三年內完成30萬套長租公寓房間。

  而中介公司鏈家自2011年發展長租公寓品牌自如,自如的目標是2017年的增長率超過100%, 管理資產規模超過6000億元。

  此外,酒店和互聯網初創企業等也大舉進入該領域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業務;青客、魔方、YOU+等初創企業推出了品牌長租公寓,並佔領了一定的市場規模。據了解,魔方已完成C輪融資;創業公司灣流融資4億元,搶灘長租市場份額。

  金融機構也聞風而動。2017年10月11日,國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支援專項計劃在深交所發行。

  盈利模式待突破

  高歌猛進中,也不乏質疑的聲音。記者在走訪北京熊貓公寓北工大店期間,正在諮詢的王女士表示,公寓的配套社區環境、交通等方麵條件不錯,但就是價格比周邊小區高了大約500元左右,自己打算到周邊小區找一找,綜合對比之下再做決定。

  據記者了解,由於提供統一裝修及日常保潔和家電維修等服務,長租公寓租金普遍比市場價高出15%~20%。

  但即便租金較高,燒錢容易賺錢難仍是長租公寓最大的困局。行業專家認為,前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。

  市場公開數據顯示,長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%,但當前大多數品牌的回報率不及1%。冠寓CEO韓石此前接受媒體採訪時表示,龍湖集團對長租公寓業務更關注的是把產品做好,三年內不考慮盈利問題。

  為了解決盈利難題,長租公寓在創新方面不斷試水,如REITs為代表的商業地產證券化金融創新。同時差異化經營也開始嶄露頭角。比如自如2018年將推出單身公寓項目,允許租客養貓狗等寵物。泊寓正在設計家庭型公寓,預計2019年推出。

  “政府的政策扶持,如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等,都可以在一定程度減輕運營負擔。盈利模式會隨著政策進一步落實而逐步形成。一旦形成大規模的租客,企業租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益。”有行業專家認為,長租公寓市場剛剛拉開帷幕,未來租房領域一定會誕生獨角獸企業,而且不止一家。(工人日報—中工網記者 楊冉冉)

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