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北京“剛需盤”價格低於預期 一線城市樓價“鬆動”?
http://www.workercn.cn2014-03-18來源: 新華網
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  新華網北京3月18日電(記者 孔祥鑫)北京萬科位於大興區天宮院區域一個項目,18日被媒體稱為以低於市場預期近3000元的價格入市,引發輿論關於一線城市樓價“鬆動”的熱議。相關人士表示,該項目定價參照周邊項目,並嚴格按照住建部門的指導意見,並非所謂的降價促銷。專家認為,由於受信貸審批收緊、上年度土地供應充足、購房者預期變化等多重因素影響,開發企業對後市判斷趨于謹慎。剛需項目積極入市也是市場回歸常態、健康發展的表現。

  萬科否認“降價”傳聞

  北京樓價的一舉一動不僅被當地購房者高度關注,對於全國樓價都具有風向標的意義。18日,有媒體報道稱,北京萬科位於大興區天宮院區域的一個項目以低於市場預期近3000元的價格入市。一直被認為不會降價的一線城市,房屋價格已出現“鬆動”跡象。

  萬科的項目真的降價了嗎?北京萬科相關負責人對記者說,2014年3月中旬,位於大興區天宮院的首期產品開盤銷售,開盤銷售價格21680元/平方米。該定價嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價銷售,也參考了周邊同時在售的幾個項目的銷售價格,並沒有出現降價的情況。

  記者了解到,在萬科的項目周邊,中國水電、金融街、鑫苑等幾個項目都在近期進行銷售,毛坯價格大多在每平方米21000元-23000元之間。萬科的項目與這幾個項目差別不大。前不久剛剛購買了金融街項目的陳先生表示:“天宮院地區的項目定位"剛需",受到很多購房者的歡迎。相比於去年的價格,幾個項目其實還有了小幅上漲,降價又從何談起?”

  “從萬科的項目的價格來看,並非是真正意義上的降價,最多是低於預期。”鏈家地產市場研究部分析師張旭表示,“北京住建部門對於新建商品住宅的預售價格監管仍較為嚴格,這讓不少項目的價格保持平穩。”

  市場“降溫”趨勢明顯

  雖然從萬科項目預售價格低於預期的情況,難以得出一線城市樓價出現“鬆動”的結論,但一線城市樓市成交量整體出現“降溫”確是事實。

  中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,北京新建商品住宅合計簽約3346套,二手住宅合計簽約3906套。累計簽約7252套,創北京樓市近6年的最低值。截至3月16日,54城市合計住宅簽約45萬套,同比上年同期的58.5萬套下調比例超過20%。其中一線城市和二線城市跌幅分別為36%和35%。

  在國家統計局18日公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中,北上廣深四個一線城市新建商品住宅的同比漲幅均回落到20%以內,二手住宅價格也連續出現同比漲幅回落的現象。

  “一線城市市場成交量下滑,價格漲幅趨緩受到上年度土地供應充足、貸款審批從嚴等多重因素的影響。”中國房地產學會副會長陳國強表示,杭州、常州等二三線城市樓盤降價的消息也加重了購房者的觀望情緒。在北京,自住型商品房屋的逐步入市也分流了一部分“剛需”群體的購房需求。開發企業對於後市的判斷明顯趨于謹慎,更傾向於積極入市,定價也會更務實、更貼近市場。

  據市場機構統計,3月份,北京市場開盤的項目超過30個,其中,適合“剛需”人群的大興區、房山區和通州區的項目佔比近三分之二。

  “2月份,已公布銷售業績的30家房企銷售合計665億元。環比1月份的1082.88億元下降近40%。”中原地產首席分析師張大偉介紹,“當前房企與購房者之間的博弈出現了微妙的變化。購房者觀望情緒增多,房企"讓利跑量"心理漸佔上風。”

  樓市“下行”判斷為時尚早

  “購房者過去出現過恐慌性購房,樓價也呈現過非理性的上漲,影響了房地產市場的健康發展。”陳國強表示,從目前的情形看,購房者在觀望中謹慎入市,開發企業面臨一定的競爭壓力,這應該是市場回歸常態、健康發展一個表現。市場出現一定幅度的波動,也是正常現象。

  分析人士指出,對於一線城市而言,房源供應偏緊的局面並沒有出現明顯改觀,樓價尚不具備大幅下降的基礎。張旭指出,以北京為例,北京市目前新建商品住宅的庫存量為5.9萬套左右,雖較年前有所回升,但仍在6萬套警戒線以下。

  “市場冷淡最主要的因素是觀望情緒較濃。”張旭說,購房者的觀望情緒在短期內還難以得到緩解。預計未來市場的調整仍將繼續。在典型房企的帶動下,新房市場的價格持續平穩,促銷案例或許逐漸增多。

  偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示,目前來看,市場的分化越來越明顯,樓盤供應量較大的三四線城市,一度被熱炒的旅遊地產和前期上漲過快的非一線城市正面臨著樓價下跌的壓力。一線城市的樓價也出現了上漲動力不足,但做出“下行”的判斷還為時尚早。

  “北京等一線城市成交量下滑從今年1月份開始比較明顯,但1月份和2月份受春節等季節因素影響,情況比較特殊。判斷全年形勢還需要依賴未來兩到三個月的情況。”孔丹說,“如果一線城市樓市成交量持續低迷,價格下行的可能性還是存在的。”

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