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買100平米得70平米:公攤面積7大亂象

2018-09-14 08:27:29

  買100平米得70平米:公攤面積7大亂象

  專家建議適時引入以“套內面積”為單位的國際通行房屋計價體系

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  本報記者畢子甲、趙卓悅、王優玲、李倩薇、鄭鈞天、王存福

  在當前全國樓價企穩的情況下,部分房地產開發商為獲利,頻頻打起房屋公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者採訪了解到,公攤面積“陷阱”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

  部分業內專家認為,公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”,由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議,從制度上堵住現行法規漏洞,考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

  新華每日電訊記者梳理髮現,房屋公攤面積主要有以下幾個方面的“陷阱”引發群眾不滿:

  公攤計入精裝修成售房“潛規則”。“均價6萬至6.2萬元/平方米,含精裝修費用。”8月底,面對記者關於北京丰台區某新樓盤的諮詢,銷售人員十分肯定地表示,“公攤部分也計入精裝收費,現在北京市面上基本都這樣操作。”

  風井、管道井、設備間……這些公共設施也要收取精裝費?近兩年來,四川成都、湖北武漢、湖南長沙、陝西西安、江蘇南京等多地業主由於不滿公攤面積計入精裝修費用的“潛規則”而進行維權,相關視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。

  相關維權行為引起地方房管部門關注。成都市城鄉建設委員會開發處副處長何學軍認為,“公攤納入精裝修計價”的說法存在誤讀,實際是開發商確定裝修總價後倒推出的單價,但因購房合同多按建築面積計價,因而看起來公攤部分也均擔了價格。

  東原地產董事長羅韶穎則認為,維權的背後是購房者對高樓價的抱怨,“裡面複雜的買賣、成本計價方式,老百姓一般弄不明白”。

  公攤面積計算“水太深”。據媒體報道,山東省高密市曾出現一處名為“貴賓首府”的“神盤”,多部門聯合驗收檔案顯示公攤係數高達52.35%,被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業主維權,工作人員十分硬氣:“法律對公攤上限沒有規定,你們100年都退不了房!”

  廣東省惠州市房屋測繪所吳永輝說,實際操作中,公攤面積成為買房中最不透明的一項,一些房地產商藉機欺詐,面積計算問題成為業主與開發商的矛盾焦點。

  新華每日電訊記者調研了解到,國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積,國內對此雖無統一規定,實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日,都無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。

  北京大學房地產研究中心主任樓建波表示,《房產測量規範》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規範》中無相應體現,致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小,導致出現不少亂象。

  至於公攤測繪裡的“陷阱”,吳永輝表示,測繪單位一般按照“誰使用,誰分攤”原則計算公攤面積,基本交由開發商指認,而業主不具備專業知識,雙方資訊嚴重不對等。

  樓建波說,2017年以來,各地房地產測繪市場逐步放開,測繪企業迫於競爭壓力與開發商相互勾結的“陷阱”可能增多。

  公攤係數竟是“偽命題”。明源地產研究院執行主編艾振強說,事實上,作為國內房地產交易和收費重要依據的“公攤係數”這個術語,至今都沒在現行國家標準中出現過。

  艾振強說,沒有關於公攤係數上下限的明確規定,開發商可將公攤面積“任性”做大,導致實際案例中出現的一些公攤係數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢樓服務的警衛室、管理用房,作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

  儘管如此“公攤”並不合規,但現實中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產經濟學會副會長嚴榮認為,國內對於公攤係數的規定並不規範,基本靠經驗,亟須予以規範。

  公攤擅挪作商用成為“糊塗賬”。記者了解到,現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況,損傷了業主權益。開發商採取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤,由全體業主埋單,再二次出售或出租廣告位牟利。

  “小區遊泳池、羽毛球場、網球場……本該歸業主集體所有,如今被開發商長期侵佔。”北京蓮花橋附近一小區業主抱怨,開發商通過侵佔、轉移業主權益獲利五六百萬元,卻從未公布資金去向。

  有關公攤面積收益,海南省住建廳房地產市場監管處處長林詩輝認為,按道理應由業主委員會管理或用於補充物業管理費、住宅維修基金等,但實際操作中,以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開發商或物業中飽私囊,“成為一筆糊塗賬”。

  公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業“代持”,但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至,讓業主們有種說不出來的“憋屈”。

  嚴榮、萬科物業規劃發展部總監吳劍俠等認為,物業管理是公區管理,計費時納入公攤面積“還算說得過去”,但是,供暖費等費用收取時也按公攤面積計算,則實在沒有道理,因為公攤裡基本沒有供暖設備。

  至於房產交易稅等其他支出,易居智庫研究總監嚴躍進則認為,從公攤面積角度看,確實不應重複收繳此類稅費,建議未來房產交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取。

  房產稅是否應計公攤面積存兩難。調研中,不少專家都提到,未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難:一方面,由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切地以建築面積為單位收取有失公平;另一方面,如以套內面積為標準收取房產稅,開發商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。

  嚴躍進認為,嚴格來說,房產稅按套內面積徵收引發民怨較小。從更長遠的觀點看,未來要建設開放式街區小區環境,公共通道部分該如何徵稅,會否增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。

  嚴榮建議,即便按照建築面積徵收房產稅,也應堅決刨去包括地下車庫、物業用房、用地等不應重複計稅的部分。

  公攤計價銷售模式全國採用情況不一。艾振強介紹,“公攤面積”這個銷售概念源自香港,脫胎於香港20世紀50年代“賣樓花(期房)”的售樓模式,2013年起香港轉向以套內面積計價的銷售模式。

  面對公攤引發的諸多問題,一些專家認為,多年來我國法律界就有聲音認為“公攤爭議嚴重影響《物權法》有效實施”,廣州、甘肅、北京、重慶都曾出台徵求意見稿,嘗試推行套內面積計價。艾振強認為,採取“套內面積”計價的主要好處在於“讓房產交易更加透明,最大程度減少後續糾紛,保護購房者合法權益”,同時最大程度避免公攤面積給房產稅徵收埋下“不公平”隱患。

  針對公攤問題引發的種種亂象,多位業內專家認為,公攤問題積弊已久,建議按照國際通行的管理方式,分步驟、分階段逐步進行調整。即便不立即取消,也需要堅決彌補其中不合理的漏洞,對公攤面積的設計和測量標準進行統一、規範、細化,加強行業源頭監管與審核。

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來源:新華每日電訊
編輯:王硯

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