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樓市進入今年下半場 房企推貨速度將加快

2019-07-16 10:44:58 廣州日報

  樓市進入今年下半場 房企推貨速度將加快

  下半年62個樓盤推新貨

  預計下半年將有62個樓盤推出新品。廣州日報全媒體記者盧政攝

  東莞樓市進入下半場,豪宅別墅紛紛亮相。廣州日報全媒體記者盧政攝

  7月,東莞樓市進入今年的下半場,除了剛需洋房產品陸續入市外,豪宅別墅也紛紛亮相。與此同時,為回籠資金,房企將加快推貨步伐,定價回歸理性以吸引購買力的釋放。

  預計下半年將有62個樓盤推出新品,快速回籠資金將成為下半年樓市營銷的主要內容。

  別墅豪宅紛紛亮相

  上周六,位於中堂的卓越金茂·淺水灣143平方米純雙拼江邊別墅樣板房開放,吸引了不少來自本市及廣州的購房者。該別墅產品三面採光,與當下市場主流的小別墅相比,視野更開闊,且前院、後院、側院三院合一,庭院面積更大,擁有更多的活動空間,因此受到購房者的關注。

  進入7月,東莞多個樓盤的別墅產品陸續亮相。在水鄉新城片區,位於麻湧的雲城投臻園別墅進行價格備案,首次備案價約為1.9萬~2.3萬元/平方米,毛坯別墅定價比當地精裝修洋房的備案價高2000元~5000元/平方米。

  在東莞中心城區,也少有地出現幾個住宅價格備案情況。記者從東莞市發改局官方網站看到,其中備案價格最高的是鼎峰源著,其別墅面積大,因而總價高,備案價格約為3.5萬~3.9萬元/平方米,總價高達2000萬元以上。東城萬科中天城市花園二期的別墅備案均價為2.6萬元/平方米,總價約770萬元。南城萬科首鑄翡翠東望別墅、洋房備案均價約2.8萬元/平方米,總價約為300萬~400萬元。

  東南臨深片區塘廈鎮的僑信雲起也為其144~216平方米的別墅產品申請了價格備案,備案均價為3.43萬元/平方米,總價在500萬~750萬元之間。

  從備案價格來看,當下別墅產品總價最高的樓盤位於中心城區,而價格相對較低的是水鄉片區等中心城區的周邊鎮。

  松山湖片區洋房定價較高

  7月有不少鎮街也有普通洋房進行價格備案。目前東莞樓盤定價兩極分化嚴重,不同區域樓盤定價不一樣,東部產業園片區和水鄉新城片區洋房定價仍然相對較低,松山湖片區樓盤定價則相對較高。

  記者從東莞市發改局官方網站看到,位於中堂的卓越金茂·淺水灣89~114平方米的三房四房洋房產品進行首次價格備案,備案均價約1.64萬元/平方米;東坑的金地卓越松湖悅灣上周備案了80套洋房,主力戶型為90~110平方米的三房四房,備案均價約1.72萬元/平方米;位於常平的金田花園花域推出142套66~110平方米的一至三房洋房,備案均價為1.27萬元/平方米,為上周價格備案樓盤中最低的價格。

  位於松山湖片區的樓盤則定價較高。如由碧桂園、華潤、萬科、保利、金地五大開發商聯合打造、位於松山湖片區的松湖悅府合計推出145套98~123平方米的三房、四房產品,備案均價約2.51萬元/平方米。

  不完全統計數據顯示,上周東莞共有6個項目、701套新房完成了首次價格備案,其中位於麻湧、中堂、東坑的新盤備案均價在1.8萬元/平方米以下,價格處於相對較低水平。

  東南臨深片區等是重點加推區域

  進入下半年,企業融資收緊預期加強,為提高項目資金周轉速度,房企將繼續衝刺業績迴流資金,預計下半年東莞房企推貨速度將加快。

  優房超·瑞城搜的統計數據顯示,預計下半年東莞一手住宅潛在供應量約為381萬平方米。截至6月底,在售庫存492萬平方米,預計2019年的總可售庫存量達873萬平方米。

  數據顯示,2019年上半年,東莞市商品房開工量與去年同期相比有所增加,但仍處於近9年來的較低水平。這主要是受近兩年土地供應萎縮,房企拿地不足的影響,以至於今年上半年新開工量有限。近期土地市場有所升溫,預計下半年開工節奏或有所加快。特別是近兩年來,在莞拿地房企以品牌房企為主,其資金較為充裕,開發周期較短,地塊項目將陸續進入開工及入市狀態。

  據了解,今年上半年共有27個純新項目動工,主要分布在臨深、濱海等片區,其中麻湧、松山湖、寮步皆有3個新項目開工;臨深片區的多個項目近期已紮堆入市,濱海、水鄉、城區下半年潛在貨量也有望加大。

  優房超·瑞城搜的不完全統計數據顯示,下半年預計共有62個樓盤有新品加推,松山湖、東南臨深片區將是重點加推區域。

  市場分析 定價合理撬動市場購買力

  今年上半年,東南臨深片區表現亮眼。據優房超·瑞城搜介紹,上半年東莞住宅供應以東南臨深片區為主戰場,供應量約49萬平方米。城區、濱海、松山湖片區供應量相當,在37萬~38萬平方米之間。水鄉新城片區供應量依然有限。

  受到供應量的影響,上半年東莞住宅成交以城區片區為主力,主要是單盤的撬動,特別是位於高埗的萬科第五城開盤時以1.6萬元/平方米推貨,性價比高,成為城區白領購房熱選樓盤。此外,塘廈、沙田、虎門等區域同樣由於新盤入市,定價合理撬動市場。尤其是塘廈多個樓盤入市支撐,在鎮街當中供需獨領風騷。

  對此,優房超·瑞城搜分析認為,從整體市場來看,外來房企在市場競爭中依然占絕對優勢,洋房產品中,萬科第五城比較暢銷。塘廈也有星河時代、禦城花園等個盤表現搶眼,主要在於價格取勝,以合理的定價或低於市場價格撬動市場購買力。

  購房者以本地客戶為主

  2017年,深圳客撤離東莞市場;2018年,深圳客小幅回歸東莞,佔比增加;2019年,深圳客在東莞樓市中佔比仍然較少,東莞樓市以本地客為主。

  受到東莞本地客對價格敏感度偏高的影響,今年上半年東莞新項目開盤呈現兩極分化狀態,定價過高樓盤去化率低,定價合理樓盤去化率較高。整體來看,今年上半年純新盤開盤去化率低於往年同期。

  數據顯示,今年上半年多個純新項目開盤,去化率低於往年同期,且兩極分化嚴重,不少樓盤開盤去化率僅五六成。據優房超·瑞城搜介紹,目前東莞項目開盤去化以本地客為主,除了當地鎮街購房者外,主要是來自於周邊鎮街購買力外溢,當下市場大部分樓盤開盤現場已經較少有深圳客出現。

  記者發現,從定價來看,上半年不少東南臨深片區樓盤定價在2萬元/平方米以下,反而是中心城區樓盤定價在2.5萬元/平方米以上,中心城區重新回歸一線價格區域,東南臨深片區樓盤則因潛在供應量大、限購政策持續、深圳客撤退等因素影響,定價回歸理性。

  優房超·瑞城搜分析認為,當下購房者變得越來越理性,客戶開始“隱藏”起來,觀望態度嚴重,項目走貨乏力,開盤項目去貨率與去年同期相比差強人意。

  加快資金回籠將是行業主流

  今年上半年,東莞一手房市場成交平淡,特別是進入5月、6月,市場觀望氛圍日益嚴重,這對下半年房企回籠資金造成壓力。預計下半年房企將會加大推貨力度,調整價格以回籠資金。

  從區域分布來看,今年下半年松山湖片區依然是住宅新品加推的熱門區域,而城區及水鄉片區住宅供應量將有所放緩。從在售存量來看,塘廈、沙田、虎門住宅在售存量排名前三,存量面積皆超過30萬平方米。下半年預推貨量仍然主要集中在虎門、寮步、塘廈和沙田等區域,新增供應量皆超過20萬平方米;總可售量塘廈、沙田、虎門排名前三,總可售貨量皆超過50萬平方米。(文/廣州日報全媒體記者蔣幸端)

編輯:張舒雯
 
 

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